İletişim Bilgileri

BT İNŞAAT RESTORASYON DANIŞMANLIK MİLAS

Güvenilir Şirket
  • Yetkili Kişi: Bayram YAKAR Tufan ATEŞ Yıldız DÖNMEZ
  • Telefon numarası: +90 (252) 513-00-90
  • Adres: İsmetpaşa mahallesi Zafer caddesi nu:3/4, Milas, Muğla, 48200, Türkiye

Çalışma Saatleri

Sitedeki güncellemeler

Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 3. BÖLÜM

Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 3. BÖLÜM
Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 3. BÖLÜM 3-) Sözleşmenin feshi halindeki talepleri: Yüklenici sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Fesihle birlikte arsa sahibinden sözleşmenin yerine getirilmemesi sebebiyle uğradığı menŞ zararını ve yaptığı iş bedelini ister. 16.04.2013 00:00 3-) Sözleşmenin feshi halindeki talepleri: Yüklenici sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Fesihle birlikte arsa sahibinden sözleşmenin yerine getirilmemesi sebebiyle uğradığı menŞ

08.05.2013 00:00

Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 3. BÖLÜM
3-) Sözleşmenin feshi halindeki talepleri: Yüklenici sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Fesihle birlikte arsa sahibinden sözleşmenin yerine getirilmemesi sebebiyle uğradığı menŞ zararını ve yaptığı iş bedelini ister. 16.04.2013 00:00
3-) Sözleşmenin feshi halindeki talepleri:
Yüklenici sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Fesihle birlikte arsa sahibinden sözleşmenin yerine getirilmemesi sebebiyle uğradığı menŞ zararını ve yaptığı iş bedelini ister.
VII –) Müteahhidin Kendisine Düşecek Olan Bağımsız Bölümleri Üçüncü Kişilere Satması – Alıcıların Talep Hakları
1-) SATIŞIN GEÇERLİ OLMASI ŞARTLARI:
Taşınmaz mülkiyetinin devrini gerektiren sözleşmelerin geçerli olması için resmi şekilde, yani tapu müdürü huzurunda yapılmış olması gerekir.
Bu da ancak arsa üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olması halinde mümkün olur. Müteahhit bağımsız bölüm tapularını üzerine almayıp da, hak ettiği oranda arsa sahibi tarafından müteahhidin sattığı kişiye ferağ verilen durumlarda, arsa sahibi tarafından tapu verilir.
Tapu memuru huzurunda yapılan bu resmi satış dışında, noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Bu sözleşme ile müteahhit, tapuların adına geçirilmesini müteakip, tapuda ferağ verme yükümlülüğü altına girer.
Bu iki yol dışında adiyen yapılan satış sözleşmeleri geçersizdir.
Bununla beraber Yargıtay bazı durumlarda adiyen yapılan sözleşmelerin de geçerli sayılması gerektiğini belirtmektedir.
30.09.988 gün 2/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre; kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda alıcının satış bedelini tamamen ödediği, satıcının başından itibaren daireyi teslim edeceğini beyan edip alıcıya güven verdiği durumlarda, inşaatın bitmesinden sonraki aşamada satıcının sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek ferağ vermekten kaçınması hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Bu kural arsa sahibi tarafından yapılan satışlar yönünden de aynen geçerlidir.
Dikkat edilirse burada sözleşmenin geçerli sayılması için öncelikle o taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olması aranmaktadır. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için inşaatın tamamlanıp, oturma izni alınmış olması gerektiği cihetle, yapım aşamasında bu tür sözleşmelere dayanılarak talepte bulunulması kabul edilmeyecektir.
Adiyen yapılan satışlar genellikle taksitle yapılmakta, inşaatın devamı süresince satış bedeli taksit, taksit ödenmektedir. Taksitlerin aksaması durumunda müteahhitler sözleşmeyi feshettiklerini belirtip, aynı daireyi ikinci bir kişiye satmakta, ilk satın alan kişinin müteahhidi dava etmesi ile konu yargı önüne gelmektedir.
Bu gibi durumlarda müteahhidin fiilinin suç oluşturduğu düşünülebilirse de, ilk alıcının bedelin tamamını ödediği durumlarda bile, ceza yargılamasında olay hukuki ihtilaf olarak tavsif edilip, cezalandırma yoluna gidilmemektedir.
Diğer taraftan yukarıda açıklanan İçtihadı birleştirme kararı karşısında, inşaatın tamamlanmasından sonra sözleşme geçerli hale geleceğinden, satın alan kişilerin müteahhidin ek ücret ödenmesi yönündeki taleplerini kabul etmemeleri, aleyhlerine sonuç doğurmaz.
2-) BİRDEN FAZLA KİŞİYE SATIŞ YAPILMASI HALİNDE DURUM:
Müteahhit veya arsa sahibi tarafından birden fazla kişi ile satış vaadi veya adiyen satış sözleşmesi yapılmış olabilir. Bu gibi durumlarda: İlk sözleşme adiyen, ikincisi resmi şekilde yapılmış ise, ikinci sözleşme geçerlidir. Adi sözleşme ile satın alan kişi bilahare o yeri resmi senetle satın alan kişiye karşı herhangi bir talepte de bulunamaz.34
Aynı şekilde arsa sahibinden de müteahhide ait diğer bir daire tapusunun kendisine verilmesini isteyemez. Bu durumda müteahhitten verdiği parayı sebepsiz zenginleşme esaslarına göre ister.35
Her iki satış da satış noter senedi ile yapılmışsa, ilk yapılan sözleşme geçerli olup, ikinci satış vaadi geçersizdir.36
Sonraki alıcı sebepsiz zenginleşme esaslarına göre müteahhitten verdiğini geri isteyebilir.37
Her iki satış da adiyen yapılmışsa, ispatlanması koşuluyla ilk yapılan satışa üstünlük tanınır.
3-) TAPUNUN VERİLMEMESİ HALİNDE CEBRİ FERAĞ DAVASI AÇILMASI:
Yapılan satışlarda alıcı yükümlülüklerini yerine getirmiş olup da, satıcı müteahhit veya arsa sahibi ferağ vermekten kaçınıyorsa, satışı vaat edilen dairenin tapusunun iptali ile alıcı adına tescili için dava açılabilir.
Müteahhidin yukarıda açıklanan önceliğe riayet etmeyip, daireyi sonradan satış yaptığı kişiye temlik etmesi durumunda, müteahhide ve ondan tapu ile iktisap eden alıcıya karşı tapu iptali, tescil davası açılabilir.
Dava sırasında müteahhit tarafından davacının satış koşullarına riayet etmediği yolundaki savunmaları, bu yönde sunulan delilleler kapsamında değerlendirilip, aradaki sözleşmeye göre müteahhidin satışı bozma hakkı doğmuş ise dava ret, aksi takdirde kabul edilir.
A-) MÜTEAHHİTTEN DAİRE SATIN ALAN KİŞİLERİN ARSA SAHİBİNDEN TAPU İSTEMESİ
Satışı yapılan bağımsız bölüm tapuda arsa sahibi adına kayıtlı ise, müteahhidin KKİS. sinden doğan yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmiş olması koşuluyla, arsa sahibi aleyhine tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu davada arsa sahibi ile birlikte müteahhidin de davalı
gösterilmesi gerekir.
Her ne kadar müteahhitten daire alanların arsa sahiplerinden tapu istemesi mümkün değilse de, burada müteahhit dava açmaya yanaşmadığından, dava müteahhit adına açılmaktadır.
Arsa sahipleri sözleşmeye göre müteahhidin tapu isteme yetkisinin doğmadığını belirtiyor iseler, bu husus araştırılıp sonucuna göre karar verilir. İnşaat seviyesine göre satış isteme yetkisi doğmuş olsa bile, kaçak ve imara aykırı yapı düzeltilmedikçe bağımsız bölüm devri istenemez.38
Müteahhidin noksan ve ayıplı iş bırakması: Müteahhidin noksan iş bırakması, ayıplı imalatlar yapmış olması gibi durumlarda, ancak müteahhit adına bu işler bedelinin veya nasafet farkının arsa sahibine ödenmesi koşulu ile tapu istenebilir. Bu yönde dava açan kişi noksan ve
bozuk iş bedelini müteahhit hesabına öder ve bu miktar için müteahhide rücu eder.
Arsa sahipleri satışa itiraz etmiyor, müteahhidin uygun görmesi halinde tapu vereceklerini bildiriyor iseler, bu durumda uyuşmazlık müteahhit ile satıcısı davacı arasında söz konusu olmaktadır. Sözleşme geçerli ise ve alıcı sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmişse, davanın kabulü gerekir. Bu durumda arsa sahipleri yargılama giderlerinden sorumlu tutulamaz.
Sözleşmenin feshedilmiş olması: Arsa sahibi tarafından sözleşmenin haklı sebeple geriye dönük olarak feshedildiği durumlarda, müteahhitten daire alanlar arsa sahibinden tapu isteyemezler.39
Sözleşmenin ileriye dönük olarak feshi halinde ise, müteahhidin yaptığı iş miktarına göre nizalı daireyi alma hakkı doğmuşsa, müteahhidin de davalı sıfatıyla yer aldığı dava ile tapunun alıcıya verilmesi istenebilir.
B-) ALICININ GEÇ TESLİM SEBEBİYLE GECİKME TAZMİNATI VE NOKSAN İŞ BEDELİ İSTENMESİ:
İster müteahhitten, ister arsa sahibinden almış olsun, geçerli sayılan sözleşmede teslim tarihi kararlaştırılmış ise, belirtilen tarihte alıcıya teslim edilmeyen daire için alıcı, satıcısından sözleşmede kararlaştırılmış olsun, olmasın, kira kaybı yahut gecikme tazminatı isteyebilir.
Satış sözleşmesinde teslim tarihi kararlaştırılmamış olmakla beraber KKİS. ne göre işin bitim tarihi belli ise, müteahhidin bu tarihte teslim etmesi gerektiği kabul edilir. Arsa sahibi yönünden böyle bir mükellefiyetin doğması, bu konuda taahhütte bulunmuş olmasına bağlıdır.
Arsa sahibinden daire alan kişi arsa sahibinin bu yerle ilgili KKİS sinden doğan haklarını da devralmamış ise, müteahhidi dava ederek geç teslimden ve diğer sebeplerden dolayı tazminat isteyemez.
Sözleşmede dairenin vasışarı belirtilmiş ise, alıcı noksan ve bozuk iş bedellerini de satıcısından istenebilir. Bunun için gizli ayıp dışında, satılan yerin itirazsız teslim alınmamış olması gerekir.
Satışın, tapuda kat irtifakının devri suretiyle yapıldığı durumlarda, müteahhidin işi yarım bırakması halinde, alıcının noksan iş bedelleri için dava açması gerekmektedir. Böyle bir davada satıcı daireyi o haliyle sattığını, tamamlama konusunda herhangi bir taahhüdü olmadığını iddia edebilmektedir. Bu yöndeki uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından tapuda kat irtifakının devri yanında, satıcı ile ayrıca bir sözleşme düzenlenerek dairenin ne zaman ve ne şeklide teslim edileceğinin belirtilmesi, en azından KKİS’e atıf yapılması yararlı olacaktır.
C-) TAPU ALINAMAMASI KARŞISINDA YÜKLENİCİYE ÖDENEN SATIŞ BEDELİNİN ARSA SAHİBİNDEN İSTENMESİ
Daireyi müteahhitten ince inşaat seviyesinde alıp, müteahhidin işi bırakması sebebiyle kalan inşaatı tamamlayan alıcı, yukarıda açıklandığı üzere müteahhit adına arsa sahipleri aleyhine dava açıp tapunun devrini isteyebilir. Müteahhidin arsa sahibine olan edimini yerine getirmeyip işi yarım bırakmış olması karşısında davası reddolunacaktır.
Bundan sonraki aşamada arsa sahipleri aleyhine dava açıp müteahhide ödediği satış bedelini arsa sahiplerinden isteyemez. Ancak dairenin tamamlanması için yaptığı masraşarı sebepsiz zenginleşme esaslarına göre isteyebilir.40
7-) ARSA SAHİBİNİN KKİS’İ FESHETMESİ HALİNDE MÜTEAHHİTTEN DAİRE ALANLARIN TAPUSUNUN İPTALİNİ İSTEMESİ
KKİS ne göre müteahhide ait bağımsız bölümlerin başlangıçta müteahhit üzerine tescil edilip de müteahhidin 3. kişiye tapu ile sattığı durumlarda, müteahhidin edimlerini yerine getirilmemesi sebebiyle arsa sahibi tarafından sözleşme geriye dönük olarak sonuç doğuracak şekilde feshedilmiş ise, satın alanlar üzerine olan tapunun iptali istenebilir.
Yargıtay bu durumda daire alan kişinin arsanın müteahhide ait olmayıp, inşaat sözleşmesi uyarınca elde ettiğini, dolayısıyla arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmemesi halinde tapunun geri istenebileceğini bilecek durumda olmakla, MK’nın 1023. maddesindeki iyiniyet karinesinden yararlanamayacağını belirtmektedir.41
İkinci alıcı durumunda olanların talepleri: Arsa sahibi veya müteahhitten alınmış olsun, dairenin ikinci alıcıya satılması halinde, satın alan ile arsa sahibi veya müteahhit arasında akdi ilişki bulunmadığından, ikinci alıcı satış sözleşmesinde satıcısının ilk malike karşı olan talep haklarını devralmış olmadıkça, bu kişilerden herhangi bir talepte bulunamaz.42 Örneğin satış vaadi yoluyla almış ise, koşullar bulunsa bile arsa sahiplerinden tapu isteyemez. Gecikme ve noksan iş bedeli talep edemez.
Buna mukabil yukarıda açıklandığı üzere müteahhidin sattığı kişiden daire alan ikinci el durumunda olan kişi MK’nın 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından yararlanır. Yani taşınmazı tapu ile devralmış ise, sözleşmeyi geriye dönük olarak fesheden arsa sahiplerinin, tapunun iptalini sağlayabilmek için davalının kötüniyetli olduğunu kanıtlaması gerekir.
8-) GEÇERSİZ SATIŞTA ALICININ SATICIDAN İSTEYEBİLECEĞİ TAZMİNATLAR:
Genel kural geçersiz satışta herkesin verdiğini geri almasıdır. Buna göre alıcı da verdiği satış bedelini geri isteyebilecektir.
Ülkemizde uzun yıllar boyunca devam eden yüksek enflasyon sebebiyle paranın satın alma gücü hızla düşmekte, birkaç sene içinde satın alınan bağımsız bölümün değeri satış bedelinin birkaç katına ulaşmaktadır.
Yukarıdaki genel kuralın uygulanmasının alıcılar yönünden büyük hak kaybına neden olduğunu gören Yargıtay’ca denkleştirici adalet kuralı ortaya atılmıştır.
Bu yeni esasa göre geçersiz satışta alıcının mal varlığından, satıcının malvarlığına kayan değerin alıcıya ödenmesi gerekir. İadenin kapsamı alıcının sözleşmenin ifa edilemeyeceğini öğrendiği tarihe göre belirlenmelidir. Alıcı tarafından açılan tapu iptali davası sonucu verilen ret kararının kesinleşme tarihinde alıcı sözleşmenin ifa edilemeyeceğini öğrenmiş sayılır. Bu tarihte satış bedelinin ulaştığı alım gücü belirlenerek bu miktar üzerinden iadeye karar verilmelidir. Satıcı kötüniyetli olmakla, BK. nun 63, 64. maddeleri gereği sebepsiz iktisap kurallarına göre elinde kalan ve elden çıkardığı zenginleşmeyi iade etmek zorundadır.43
Satıcının daireyi daha sonra davacı alıcıya vermeyip, üçüncü bir kişiye satması durumunda, 14. Hukuk Dairesince bir adım daha ileri gidilerek: Satıcının bu eyleminin aynı zamanda haksız fiil teşkil ettiği, BK. 98/2. maddesine göre haksız fiilden doğan sorumluluğun kıyasen akde aykırılık halinde de uygulanacağı belirtilmiştir.44
13. Hukuk dairesi ise bir içtihadında daireyi başkasına satan müteahhidin, tapu devir tarihindeki rayiç bedeli ilk alıcısına ödemesi gerektiği belirtilmiştir.45
Satış bedelinin kısmen ödendiği durumlarda ise ifanın imkânsız hale geldiği tarih itibariyle dairenin rayiç bedeli tespit edilip, oranlama yapılarak ödenen satış bedeli oranında iadeye karar verilmesi gerektiği de aynı Dairenin ilke kararları arasındadır.46
Bu doğrultudaki kararların müteahhitleri aynı yeri tekraren satmak yolundaki uygulamadan vazgeçireceği kuşkusuzdur.
ARSA SAHİBİ TARAFINDAN YAPILAN SATIŞLARDA da aynı esaslar geçerlidir. Ancak bu tür ikinci satışlar genellikle müteahhitler tarafından yapıldığı cihetle bu konuda fazla uyuşmazlık doğmamaktadır.
Arsa sahibinin teslimden önce satış yaptığı durumlarda müteahhidin işi yarım bırakması halinde satışla birlikte sözleşmeden doğan hakları da devralmamış olan alıcı müteahhitten işin tamamlanmasını, noksan iş bedeli, gecikme tazminatı gibi taleplerde bulunamaz. Zira müteahhitle aralarında akdi ilişki yoktur.47
Ancak kanıtlaması koşulu ile satıcısı olan arsa sahibinden dairenin yarım bırakılmasından doğan zararını isteyebilir. Arsa sahibi de müteahhide rücu eder.