İletişim Bilgileri

BT İNŞAAT RESTORASYON DANIŞMANLIK TAAHHÜT BODRUM

Güvenilir Şirket
  • Yetkili Kişi: Bayram YAKAR SERKAN YAVAŞ
  • Telefon numarası: +90 (252) 363-73-43
  • +90 (546) 561-01-13
  • +90 (537) 450-92-97
  • MSN: btinsaat.48@hotmail.com
  • Adres: PAMİR İŞ MERKEZİ 5C/2 KONACIK BODRUM, BODRUM, Muğla, 48300, Türkiye

Çalışma Saatleri

Sitedeki güncellemeler

Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 2. BÖLÜM

Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 2. BÖLÜM
Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 2. BÖLÜM 4-) MÜTEAHHİDE AİT TAPULARIN NE ZAMAN VERİLECEĞİ: Sözleşmede mutlaka yer alması gereken önemli bir konu da budur. Bu hususun her iki tarafın çıkarlarına uygun olarak düzenlenmesi önem taşır. 16.04.2013 17:21 4-) MÜTEAHHİDE AİT TAPULARIN NE ZAMAN VERİLECEĞİ: Sözleşmede mutlaka yer alması gereken önemli bir konu da budur. Bu hususun her iki tarafın çıkarlarına uygun olarak düzenlenmesi önem taşır.

08.05.2013 11:41

Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 2. BÖLÜM
4-) MÜTEAHHİDE AİT TAPULARIN NE ZAMAN VERİLECEĞİ: Sözleşmede mutlaka yer alması gereken önemli bir konu da budur. Bu hususun her iki tarafın çıkarlarına uygun olarak düzenlenmesi önem taşır. 16.04.2013 17:21
4-) MÜTEAHHİDE AİT TAPULARIN NE ZAMAN VERİLECEĞİ:

Sözleşmede mutlaka yer alması gereken önemli bir konu da budur. Bu hususun her iki tarafın çıkarlarına uygun olarak düzenlenmesi önem taşır.

Müteahhit hak ettiği daireleri satarak sermayesine ekleyip inşaata devam edeceğinden, bu yöndeki gecikme onun işi zamanında bitirmesine engel olabileceği gibi, müteahhide iş sonunda verilmesi gereken bağımsız bölüm tapularının başlangıçta verilmesi de arsa sahibi, yönünden riskli bir işlem olacaktır. İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda
tapu verilmesidir. Başlangıçta tapular verilirse müteahhidin bunları sattıktan sonra işi yarım bırakıp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri, hem de daire alanlar zor durumda kalmaktadırlar. Bu durum özellikle ekonomik kriz dönemlerinde sıkça görülmektedir.

İnşaat maliyetleri ve yapılacak bağımsız bölümlerin tahmini değerleri belirlenerek inşaatın belli aşamalarında bir veya birkaç bağımsız bölümün tapusunun verileceği kararlaştırılmalıdır. İdeal olan son bir veya ikibağımsız bölüm tapusunun müteahhit tarafından oturma izni alınmasından sonra verilmesidir. Oturma izni alınabilmesi için yatırılması gerekli olan harç ve giderler tutarı daire başına 20- 25 bin lirayı bulmakta olduğundan, yüklenici bu bedelleri ödemeden imtina edebilir. Ruhsat almakta gecikebilir. Arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde noksan ve ayıplı işler olabilir. Bütün bu olumsuzlukları karşılamak yönünden son iki daire tapusunun oturma ruhsatı alınıp, dairelerin arsa sahibine noksansız olarak tesliminden sonra verileceğinin sözleşmede belirtilmesi isabetli olur.

Arsa sahibi de temerrüde düşmemek için sözleşmeye göre müteahhidin bağımsız bölüm istemeye hak kazandığı aşamalarda tapu devrini sağlamalıdır. Bu konudaki edimini yerine getirmede gecikesi, yüklenicinin bu yüzden uğradığı zararın tazmini isteği ile karşılaşmasına yol açabilir. Müteahhitler çoğu defa vergiden kurtulmak için olsa gerek, tapuyu üzerine almamakta, sözleşmede arsa sahibinin tapuyu müteahhidin göstereceği kişiye devredeceği hükmüne yer verilmektedir. Yahut sözleşmede böyle bir hüküm olmasa bile, müteahhitin sattığı dairenin arsa sahibi tarafından doğrudan tapuda temliki yapılmaktadır. Bağımsız bölüm devrinden sonra müteahhit, kendisinin arsa sahibine temlik yapması konusunda talimat vermediğini, satış bedelini arsa sahibinin aldığını iddia edebilmektedir. Bu yönde bir dava ile karşılaşmaması bakımından, arsa sahibinin devirden önce müteahhitten yazılı talimat alması yararlı olur.

IV – ) Uyuşmazlık Halinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak arsa sahibi ile müteahhit arasındaki davalara genel yetkili mahkeme olan asliye hukuk mahkemesinde bakılır.

Tacir olmayan arsa sahibi ile tacir sıfatını taşıyan yüklenici arasındaki dava ticari mahiyette değildir. Zira uyuşmazlık arsa sahibinin ticari faaliyeti ile ilgili olmayıp, bu konu Türk Ticaret yasasında düzenlenmemiş olmakla mutlak ticari dava olarak kabul edilemez. Şayet arsa sahibi ve yüklenicinin her ikisi de tacir sıfatını taşıyorsa, ancak bu takdirde davaya ticaret mahkemesinde bakılması gerekir.5

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıkların tüketici mahkemesinde görülmesi de mümkün değildir. Sadece müteahhitten veya arsa sahibinden daire satın alanların, satıcılarına karşı açacakları davalar tüketici mahkemelerinde görülür.

Arsa sahibinden alanların yükleniciye veya yükleniciden daire alanların arsa sahibine karşı açacağı davalara asliye hukuk mahkemesince bakılacaktır.6

Tüketici mahkemesinde dava açılabilen hallerde Tüketicinin Korunması Hakkındaki Yasa’nın 4. maddesine belirtilen seçeneklerden herhangi birini kullanarak talepte bulunabilir.

YETKİLİ MAHKEME

KKİS’den kaynaklanan dava taşınmaz mülkiyetinin devrini içeriyorsa, HUMK’un 13. maddesi uyarınca davaya mutlaka taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde bakılması gerekir. Noksan ve bozuk iş bedeli, gecikmeden doğan tazminat isteklerine ilişkin dava aynı Yasanı n10. maddesine göre sözleşmenin icra olunacağı yerde de açılabilir. Sözleşmenin icra olunacağı yer taşınmazın bulunduğu yer olacağından, yetkili mahkeme her halükârda inşaatın bulunduğu yerdeki görevli mahkeme olacaktır.

V – ) Müteahhidin Temerrüdü Arsa Sahibinin Seçenekleri

Müteahhidin temerrüdü şu hallerde söz konusu olur:

İnşaat süresi geçtiği halde iş bitirilememiştir veya zamanında bitirilmiş olmasına karşılık kabul edilemeyecek derecede ayıplı olarak inşa edilmiştir.

Yahut müteahhit işin tamamlandığını iddia etmesine karşılık sözleşmeye göre yapması gereken bazı noksan işler vardır.

Müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibinin elinde iki seçenek vardır. Bunlar:

A-) Sözleşmenin aynen yerine getirilmesini ve bu yüzden uğradığı zararların tazminini ister. Bu dava ile sadece müspet (olumlu) zararlarını isteyebilir.

B-) Sözleşmeyi feshedip BK’nın 108. maddesinde belirtilen menfi zararını ister.

1 – ) Sözleşmeni Yerine Getirilmesinin İstenmesi

Burada sözleşme feshedilmemekte, müteahhidin sözleşme hükümlerine göre üzerine düşen borcu yerine getirmesi, yani inşaatı tamamlanması istenmektedir. Denilecektir ki, müteahhit mahkeme kararından sonra da işi yapmaktan imtina edebilir. O halde böyle bir davanın yararı ne olacaktır? Davada sadece işin yapılması istenmekle kalınmayacak aşağıdaki talepler de ileri sürülecektir.

A-) Sözleşme hükümlerinin müteahhit adına yerine getirilmesinin istenmesi:

Müteahhidin inşaatı terk edip işi tamamlamayı reddettiği durumlarda açılacak dava ile müteahhidin işten el çektirilerek, yapacağı işlerin bir üçüncü kişiye yaptırılması veya davacının bizzat yapması yolunda izin verilmesi istenebilecektir.

Noksan işlerin müteahhit adına yapılması mahkemeden istenebilir. Hatta bu işlerin müteahhidin hak ettiği yeteri kadar dairenin satılarak tamamlanmasına izin verilmesi yolundaki talepler de Yargıtay’ca kabul edilmektedir.7

Böyle bir davada mahkemenin eksik iş bedellerinin miktarını bilirkişiye tespit ettirdikten sonra, hangi bağımsız bölümler satılarak inşaatın tamamlanacağını belirleyip, davacıya izin vermesi gerekir. Bu konuda müteahhidin yararları da gözeterek, arsa sahibine düşen daireler ve ortak yerlerdeki noksanlıkların giderilmesi için müteahhide ait hangi bağımsız bölümlerin satılması gerektiğine karar verilecektir. Ortak yerlerdeki noksan iş bedeli, arsa sahibinin binadaki toplam arsa payına göre hesaplanır.

Müteahhit hissesine düşen miktar toplan noksan iş bedelinden düşülmelidir.8

Müteahhit dava süresince inşaata devam edebilir. Bu durumda mahkemece tespit edilen inşaat seviyesi devamlı değişebilir. Bu bakımdan davanın özellikleri, müteahhidin durumu nazara alınarak, fazlaca bir zarar doğmayacak ise davanın başında tedbir yolu ile müteahhidin işten el çekmesine karar verilmesi uygun olacaktır. Bu yola gidilmemesi halinde, dava sonuçlandırılmadan hemen önce inşaat seviyesi konusunda inceleme yaptırılıp, son durumuna göre karar verilmesi gerekecektir. Bilhassa inşaatın kaçak yapıldığı, bilirkişi raporuna göre çürük olduğunun saptandığı durumlarda, tedbir yoluyla inşaatın durdurulması gerekir. Dava aşamasında talep halinde kaçak kısmın projeye uygun hale getirilmesi veya bu kısım için belediyeden ruhsat alınması için süre istenirse, bu sürenin de verilmesi ve bu amaçla tedbirin kaldırılması gerekir.

B-) Sözleşme Feshedilmeden İstenebilecek Tazminatlar:

Arsa sahibi, sözleşmenin zamanında tamamlanamaması durumunda, fesih hakkı doğmuş olsa bile bu hakkını kullanmayıp, sözleşmenin süresinde ve gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zararlarını isteyebilir.

Müspet zarar diye tanımlanan bu zararlar şunlar olabilir.

a-) Kira kaybının istenmesi: Arsa sahibine ait dairelerin sözleşmedeki süre dolduğu halde teslim edilmemesi durumunda, arsa sahibi sözleşmeye göre işlemiş olan rayiç kira karşılığını müteahhitten dava yoluyla isteyebilir. Yukarıda belirtildiği üzere sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi mahrum kaldığı kira kaybını dava edebilir. Mahkemece gecikme süresinde her bir bağımsız bölümüm getirebileceği kira miktarı bilirkişiye hesap ettirilir. Sözleşmede miktar belirtilmiş ise buna uyulması gerekir.

Bu yönde verilecek karar yenilik doğurucu nitelikte olduğundan, ancak geçen sürede işlemiş kira bedeli veya ortaya çıkan zarar istenebilir. Buna mukabil dava tarihinden sonraki aylar için tazminata hükmedilemez.

b-) Cezai şart istenmesi: Sözleşmede yer almakta ise cezai şart istenebilir.

Sözleşmede geç teslim sebebiyle cezai şart kararlaştırılmış ise ayrıca kira kaybı istenemez. Ancak kira kaybı cezai şarttan fazla ise ek olarak bu fazlalık da istenebilir.9

Sözleşmede gecikme halinde kira kaybından ayrı olarak cezai şart ödenmesi kararlaştırılmış ise, her ikisi de istenebilir.10

Tacir olan müteahhit BK’nın 161. maddesi uyarınca cezai şartın indirilmesini de isteyemez.11

Yargıtay bu şartın yüklenicinin iktisaden mahvına sebep olacak boyutlarda olması halinde indirimi kabul etmektedir.12

Müteahhit kooperatif ise, tacir sıfatını taşımadığından cezai şartın indirilmesi istenebilir.13

Arsa sahibi teslim sırasında bu konudaki talep hakkı saklı tutulmamış ise cezai şartı talep hakkı da düşer.14

Yargıtay gecikme tazminatının ilanihaye istenmesini de hakkın kötüye kullanılması olarak kabul etmekte, ancak makul bir süre istenebileceğini kabul etmektedir (15). Diyelim ki teslim süresinin dolmasından 5 yıl sonra geçen beş yıllık kira kaybı istenemez. Arsa sahibinin iyiniyet kurallarına göre bu kaybını makul süre içinde istemesi gerekir. Bu süre işin mahiyetine göre altı ay veya bir yıl olarak kabul edilebilir.

c-) Arsa sahibinin noksan ve ayıplı işler bedelini istenmesi: Eserin bitirilip teslim edilmesi üzerine sözleşmeye noksan veya kusurlu yapılan işler varsa, bunların sözleşmeye uygun olarak yapılması veya bedel ve nasafet farkının ödenmesi de yükleniciden istenebilir.

Bu yöndeki talepler müteahhit tarafından aleyhine açılan tescil davası sırasında def’i olarak da ileri sürülebilir.

Teslimden sonra istenebilmesinin şartları: . Eseri itirazi kayıt ileri sürmeden teslim alan arsa sahibi bu konudaki talep haklarını kaybeder.16

Teslim sırasında beyan edilmeyen noksan ve ayıplı iş bedelleri bilahare istenemez. Ancak gizli ayıp halinde bu kural uygulanmaz. Gizli ayıbın da ortaya çıkar çıkmaz müteahhide bildirilmesi lazımdır.

Ortak yerlerdeki noksan iş bedeli, arsa sahibinin binadaki toplam arsa payına göre hesaplanmalıdır.17

Noksan iş bedeli teslim tarihindeki rayice göre hesaplanmalıdır.18 (Dairenin diğer bir kararında dava tarihindeki rayice göre hesaplanması gerektiği belirtilmektedir).19

2 – ) Sözleşmenin Tek Taraflı Olarak Feshedilmesi

A-) SÖZLEŞMENİN SEBEPSİZ FESHEDİLMESİ:

BK’nın 369. maddesine göre iş sahibi inşaat bitmeden önce yapılmış olan kısmın bedelini ödemek ve yüklenicinin zararlarını tazmin etmek şartıyla sözleşmeyi tek taraşı olarak sebep göstermeden feshedebilir.20

B-) HAKLI SEBEPLERLE FESİH

a-) İnşaatın süresinde bitirilememiş olması

Müteahhidin edimini yerine getirememesi karşısında, arsa sahibinin sözleşmeyi BK. nun 108. maddesine göre feshetme hakkı doğar. İşin sözleşmede kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde, önceden fesih ihbarında bulunulması da gerekmez. Sözleşmede fesih konusunda
belirtilen süreler varsa, bu sürelere uyulması gerekir.

Çok az noksan iş kalmış ise, sözleşmenin feshi hakkın kötüye kullanılması olarak görüleceğinden, arsa sahibi işi kabul etmelidir. Bu durumda haklı sebeple fesih isteği kabul edilmez.

İnşaatın gerçekleşme seviyesine göre, kalan süre içinde tamamlanmasının mümkün olmadığı anlaşılmakta ise, süre sonu beklenmeden de fesih cihetine gidilebilir. Bu hususun bilirkişi raporu ile belirlenmesi lazımdır.

Hakkın kullanılması ile sözleşme tek taraşı olarak feshedilmiş olur. Bunun için müteahhidin rızası aranmaz. Ancak müteahhit feshi kabul etmeyip, sözleşme hükümlerinin devam ettiği iddiasında ise, bu konuda mahkeme kararına ihtiyaç vardır. Feshin haklı veya haksız olduğu
konusunda mahkeme karar verecektir. Feshe karar verilmesi halinde davacının tazminat istekleri de aşağıdaki esaslar dairesinde yerine getirilmelidir.

b-) Projeye aykırı inşaat yapılması, fazla kat çıkılması:

İnşaat ruhsatına ve imar mevzuatına aykırı olarak yapılan inşaatlarda, bu aykırılık giderilmeden oturma izni verilmez. Gabari dışı inşaat yapılması, balkonların projedekine uygun olmaması, fazladan kat çıkılması, inşaatın komşu parsele taşmış olması gibi durumlarda bunu
görmekteyiz.

Kaçak inşaatta tarafların hakları: 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre her türlü inşaatın ruhsata bağlı olarak yapılması gerekir. Kaçak ve ruhsata aykırı kısımların yıkılması yasanın emredici kuralı gereğince zorunludur.

Bu nedenle bunların ekonomik varlıklarından söz edilemez. Binada kaçak kat veya projeye aykırı olarak yapılmış kısımlar varsa, mahkemece öncelikle tadilat projesi alınarak veya projeye aykırı kısım yıkılarak inşaatın projeye uygun hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.

Mümkün ise müteahhide bu konuda süre verilmelidir.21

İnşaatın yasal hale getirilmesi mümkün değilse, arsa sahibi sözleşmeyi feshetmekte haklı sayılacaktır. Kaçak yapılan ve yıkılması gereken binalarla ilgili olarak yüklenicinin edimlerini yerine getirdiği söylenemez.

Yıkılması gereken binanın arsa sahibinin malvarlığında artı değer yaratması söz konusu olmayacağından, bu durumda müteahhit arsa sahibinden herhangi bir talepte de bulunamaz. Sözleşmenin feshi ve evvelce müteahhide verilmiş olan tapuların BK’nın 108/1. maddesi uyarınca iadesi gerekir. Müteahhitten bu yerleri tapu ile satın alan kişiler dahi tapuyu arsa sahibine iade borcu altında olup, müteahhide verdikleri satış bedelini arsa sahibinden isteyemezler. Bu durumda arsa sahibi müteahhitten noksan ve ayıplı iş bedelleri isteyemez. Ancak gecikme nedeni ile kira kaybı tazminatı isteyebilir.22

Arsa sahibi kaçak inşaat yapılmasına rıza göstermiş ise, kaçak inşaata göz yummakla doğacak zararı kabullendiği nazara alınarak, arsa sahibinin açtığı inşaatın yasal hale getirilmesi ve gecikme tazminatı ödenmesine ilişkin talepler reddedilir.. Bu durumda her iki tarafın oluşan zarara katlanması gerekir.23

c-) İmar mevzuatına uygun ve fakat projeye aykırı inşaat yapılması:

Yapılan inşaat imar mevzuatına uygun olmakla beraber sözleşmeye bağlı inşaat projesine aykırı ise, arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin mümkün ise projeye uygun hale getirilmesini, değilse bu aykırılık sebebiyle uğradığı zararın tazminini isteyebilir.

Projeye aykırılığın giderilmesi mümkün olmuyor ve bu aykırılık arsa sahibinin eseri bu şekilde kabul etmemekte haklı sayılmasını gerektirecek boyutta ise, başka bir anlatımla normal koşullarda arsa sahibinden böyle bir eseri kabul etmesi beklenemezse, sözleşmenin feshini de talep edebilir.24

İnşaat imara ve projesine uygun olarak yapılmış olmakla birlikte, projede bazı değişiklikler yapılmıştır. Arsa sahibinin bu değişikliğe rıza göstermiş olup olmadığı, bağımsız bölümler teslim alınmış olmakla tazminat isteme haklarını saklı tutmuş olup olmadıkları araştırılıp, sonucuna göre karar verilmelidir.25 Esasen değişiklik projeye uygun hale getirilmeden oturma izni alınması da mümkün değildir. Belediyelerce belli para cezası karşılığında bazı aykırılıkların affı yoluna gidilebilmektedir.

c-) Dairelerin kusurlu olarak teslim edilmek istenmesi:

Yapılan inşaat, nasafet kurallarına göre arsa sahibinin kabule icbar edilemeyeceği kadar
kusurlu ise veya kullanılması mümkün olmuyorsa, iş sahibi eseri teslim almaktan imtina edebilir. Bu oranda bir kusur yoksa eseri kabulden kaçınamaz ancak bundan kaynaklanan müspet zararını isteyebilir.26

Örnek olarak inşaatın deprem yönetmeliğine aykırı olarak yapılması gösterilebilir. İnşaat deprem yönetmeliğine aykırı olarak yapılmış olup, depreme dayanacak durumda değilse, dayanıklı duruma getirilip getirilemeyeceği araştırılır, getirilebiliyor ise bunun bedelini müteahhit karşılar, getirilemiyor ise böyle bir yapının yıkılması gerekeceğinden arsa sahibi sözleşmeyi fesih hakkı kazanır. Bu durumda aynen binanın kaçak olarak yapılıp da, ruhsat almanın mümkün olmadığı durumlarda olduğu gibi müteahhidin yaptığı işten dolayı bedel isteme hakkı olmayacaktır.

C-) FESİHLE BİRLİKTE İSTENEBİLECEK TAZMİNATLAR

Sözleşmeyi haklı sebeple fesheden taraf sadece menfi (olumsuz) zararını isteyebilir. Menfi zarar; sözleşmenin yerine getirilmemesi sebebiyle uğranılan zarar olup, müteahhit yönünden uğranılan kâr kaybı, arsa sahibi yönünden işin bir başkasına daha yüksek bedelle yaptırılma olasılığı sebebiyle uğranılan zarardır.

Menfi zarar hesaplanırken, feshedilen sözleşme tarihi ile sözleşmedeki teslim tarihine eklenecek makul süre sonundaki serbest piyasa fiyatlarına göre maliyetler arasında meydana gelen fark esas alınır.27

Fesih halinde müspet zarar kapsamına giren cezai şart, kira kaybı, noksan iş bedeli istenemez. Yukarda açıklanan olumlu zararlar ancak sözleşmenin varlığını sürdürdüğü durumlarda istenebilir.28

Fesih halinde noksan işler için başka müteahhide ödenecek bedel ile işin rayiç bedeli arasındaki fark, menfi zarar olarak istenebilir.29

a-) Feshin ileriye veya geriye dönük olması meselesi:

Yüklenicinin edimini yerine getirememesi nedeni ile sözleşmenin feshi halinde, yaptığı inşattan dolayı hiçbir hak iddia edemeyeceğine dair sözleşmeye konulan şart geçerli değildir Yüklenici kusurlu da olsa yaptığı iş bedelini aşağıdaki esaslar dahilinde talep edebilecektir.30

Tarafların hak ve borçları belirlenirken sözleşmenin geriye dönük olarak feshedilip edilemeyeceği meselesi ortaya çıkmaktadır. Feshin geriye doğru sonuç doğurması, müteahhidin sözleşmeye dayanarak bir talepte bulunamaması, yani taşınmazdan bağımsız bölüm isteyememesidir. O tarihe kadar yaptığı işler bedelini sebepsiz zenginleşme esaslarına göre arsa sahibinden isteyebilir, ancak inşaatta hak iddia edemez. Kaçak ve çürük inşaat yapması durumunda bunu da isteyemez.

Geriye dönük feshin haklı olması durumunda arsa sahibi ve müteahhit karşı taraftan sadece yukarıda açıklanan menfi zararını ister.

Sözleşmenin ileriye dönük olarak feshi halinde ise, müteahhit sözleşme ile kazandığı haklarını talep edebilir. O ana kadar yaptığı iş itibariyle hak kazandığı bağımsız bölümün kendisine temlikini isteme hakkı vardır. 984 gün, 1/3 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre, inşaat seviyesi % 70 aşamasına gelmiş ve geçmiş ise, sözleşmenin geriye dönük olarak
feshi mümkün değildir. Bu durumda gerçekleşme oranına göre hak ettiği daireler müteahhide ait olur.

b-) Haklılık durumuna göre tazminatın belirlenmesi:

Sözleşmenin haklı veya haksız feshine göre değişir.

Fesihte müteahhit haksız ise: İnşaatın %70 seviyesinin altında olduğu durumlarda müteahhidin o ana kadar yapmış olduğu imalattan doğan alacağı, birim fiyatına göre değil, işin yapıldığı tarihteki mahalli rayiçlere göre Şziki gerçekleşme oranına göre hesap edilmelidir.31

Müteahhit haklı ise: Sözleşme ister arsa sahibi tarafından ister müteahhit tarafından feshedilmiş olsun, Sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan menfi zararını arsa sahibinden ister. Menfi zarar uğranılan kazanç kaybıdır. Bunun dışında yapmış olduğu fazla iş bedellerini de gene sebepsiz zenginleşme esaslarına göre talep edebilir.

VI – ) Arsa Sahibinin Temerrüdü Halinde Müteahhidin Talepleri

Arsanın imarının alınamaması, arsa sahibi tarafından arsanın 3. bir kişiye satılmış olması, arsa sahibinin proje yaptırılması, kat irtifakı tesisi, inşaat izni alınması gibi işlemleri yapmaması, bu işlemler müteahhit tarafından yapılacak ise, yapılabilmesi için ihtara rağmen vekâlet verilmemesi, sözleşmeye göre hak kazanılan dairelerin tapuda devrinin yapılmaması gibi durumlarda, arsa sahibinin temerrüdü söz konusu olur.

Arsanın muvazaalı olarak üçüncü kişiye satması durumunda, müteahhit BK. nun 18. maddesi uyarınca satışın iptali ile arsanın önceki maliki üzerine tescili için dava açabilir. Bu davada MK. nun 1024. maddesine göre alıcı iyiniyet karinesinden yararlanacağı cihetle, kötüniyetli
olduğunu davacının kanıtlaması gerekir.32 Arsa sahibinin temerrüdü durumunda müteahhit aşağıdaki seçeneklerden birisini kullanabilir.

1-) Tapu devrinin istemesi:

Kendisine düşen tüm edimleri yerine getiren müteahhit, arsa sahibi devre yanaşmazsa mahkemeden tapu iptali ve tescile karar verilmesini isteyebilir. Bunun için inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanmış, başka bir anlatımla müteahhidin sözleşmeden doğan edimlerini eksiksiz olarak yerine getirmiş olması gerekir.

Müteahhit edimini tam olarak yerine getirmemişse arsa sahibi bunu defi olarak ileri sürebilir.

Örneğin inşaatın projeye aykırı olması sebebiyle oturma ruhsatı alınamaması durumunda yükleniciye aykırılığı gidermesi için süre tanınıp, sonucuna göre karar verilir.

Noksan ve bozuk iş bulunması, geç teslim sebebiyle zarar doğmuş olması durumlarında da arsa sahibi bu zararlarına mukabil bir veya birkaç tapusunu vermekten imtina edebilir. Davalı arsa sahibinin bu hususları ayrı bir dava ile ileri sürmesi de gerekmez.

Aleyhine açılan tescil davasında defi olarak ileri sürdüğünde mahkeme bu savunmayı araştırmak zorundadır. Sonuçta alacağın varlığı saptanırsa bunun davalıya ödenmesi koşulu ile tescile karar verilir.33

Sözleşmede müteahhide düşen bağımsız bölümlerin belli aşamalarda verilmesinin kararlaştırılmış olduğu hallerde, bu aşamaya gelindiğinde talepte bulunulduğu halde devre yanaşmayan arsa sahibi aleyhine aynı dava yoluna başvurulabilir.

2-) Müteahhidin fazla iş bedeli istenmesi:

Müteahhit inşaatta yaptığı fazla iş bedellerini arsa sahibinden isteyebilir. Fazla iş, sözleşmede
olmayan, müteahhit tarafından sözleşme dışı olarak ortak yerlerde veya arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde yapılmış olan imalatlardır.

Sözleşmede yer almamış olsa bile, oturma izni alınması için yapılması zorunlu olan işler fazla iş sayılmaz. Örneğin pis suların kanalizasyon şebekesine bağlanması sözleşmede yer almamış olsa bile fazla iş sayılmaz.

Fazla işler bedellerinin hesaplanması, işin yapılmasının arsa sahibi tarafından istenmiş olup olmamasına göre değişir. Arsa sahibinin isteği ile yapılan fazla iş bedeli yapıldığı tarihteki rayiç Fiyatlara göre, müteahhidin kendiliğinden yaptığı fazla iş bedelleri, o işin daireye kazandırdığı değer artışına göre hesaplanır. Arsa sahibi bunları istemiyorsa ve değerine zarar verilmeden sökülüp götürülmesi mümkün ise arsa sahibi kabule mecbur değildir. Müteahhidin bu fazlalığı söküp götürmesini isteyebilir.

Yüklenici; arsa sahibinin yapması gereken bir işlemi geciktirmesi sebebiyle uğradığı zararı veya yapmak zorunda kaldığı fazla masrafları arsa sahibinden isteyebilir. Örneğin talep edildiği halde zamanında vekâlet verilmediği için geciken ruhsat alınması işlemi yüzünden inşaat maliyetlerindeki artış sebebiyle uğradığı zararı arsa sahibinden isteyebilir.

Zamanında hak ettiği bağımsız bölümün verilmemesi yüzünden uğradığı zararı isteyebilir.

Önceki Haberler
Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 1. BÖLÜM
Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 1. BÖLÜM

08.05.2013 00:00

Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 1. BÖLÜM Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı karma bir akittir. Bu sözleşme ile taraflardan arsa sahibi, arsasını yüklenici diğer tarafa inşaat yapılmaya elverişli bir şekilde teslim etme ve inşaat süresince sözleşme uyarınca kendisine düşen yükümlülüklerini yerine getirme borcu altındadır. 16.04.2013 17:19 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı karma bir akittir. Bu sözleşme ile taraflardan arsa sahibi, arsasını yüklenic
Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 3. BÖLÜM
Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 3. BÖLÜM

08.05.2013 00:00

Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 3. BÖLÜM 3-) Sözleşmenin feshi halindeki talepleri: Yüklenici sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Fesihle birlikte arsa sahibinden sözleşmenin yerine getirilmemesi sebebiyle uğradığı menŞ zararını ve yaptığı iş bedelini ister. 16.04.2013 00:00 3-) Sözleşmenin feshi halindeki talepleri: Yüklenici sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Fesihle birlikte arsa sahibinden sözleşmenin yerine getirilmemesi sebebiyle uğradığı menŞ