İletişim Bilgileri

BT İNŞAAT RESTORASYON DANIŞMANLIK TAAHHÜT BODRUM

Güvenilir Şirket
  • Yetkili Kişi: Bayram YAKAR SERKAN YAVAŞ
  • Telefon numarası: +90 (252) 363-73-43
  • +90 (546) 561-01-13
  • +90 (537) 450-92-97
  • MSN: btinsaat.48@hotmail.com
  • Adres: PAMİR İŞ MERKEZİ 5C/2 KONACIK BODRUM, BODRUM, Muğla, 48300, Türkiye

Çalışma Saatleri

Sitedeki güncellemeler

Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 1. BÖLÜM

Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 1. BÖLÜM
Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 1. BÖLÜM Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı karma bir akittir. Bu sözleşme ile taraflardan arsa sahibi, arsasını yüklenici diğer tarafa inşaat yapılmaya elverişli bir şekilde teslim etme ve inşaat süresince sözleşme uyarınca kendisine düşen yükümlülüklerini yerine getirme borcu altındadır. 16.04.2013 17:19 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı karma bir akittir. Bu sözleşme ile taraflardan arsa sahibi, arsasını yüklenic

08.05.2013 00:00

Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 1. BÖLÜM
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı karma bir akittir. Bu sözleşme ile taraflardan arsa sahibi, arsasını yüklenici diğer tarafa inşaat yapılmaya elverişli bir şekilde teslim etme ve inşaat süresince sözleşme uyarınca kendisine düşen yükümlülüklerini yerine getirme borcu altındadır. 16.04.2013 17:19
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı karma bir akittir. Bu sözleşme ile taraflardan arsa sahibi, arsasını yüklenici diğer tarafa inşaat yapılmaya elverişli bir şekilde teslim etme ve inşaat süresince sözleşme uyarınca kendisine düşen yükümlülüklerini yerine getirme borcu altındadır.
Diğer taraf müteahhit ise kendisine belli miktarda bağımsız bölüm verilmesi karşılığında kararlaştırılan süre içinde arsa üzerine sözleşmede ve projede belirtilen vasıfta inşaat yapıp arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri teslim etme borcu altındadır.
Bu uzun tariften anlaşılacağı gibi sözleşme daima bir arsa üzerine inşaat yapılması ile ilgilidir. Bu hali ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi satış ve eser sözleşmelerinin bir arada bulunduğu karma bir sözleşmedir. Diğer yönüyle iki taraflı sözleşmelerden olup, sözleşmenin tarafları birden fazla olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.
Kısaca KKİS olarak ifade edilen bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için belli koşullar aranacaktır. Bu koşullar, bir sonraki bölümümüzde ele alınacaktır.
1 – ) Arsaya İlişkin Şartlar
A-) Arsanın üzerine inşaat yapılmasına müsait olması:
Başka bir anlatımla imar parseli vasfında olması gerekir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan sözleşme de başından itibaren geçersiz sayılır. Geçersiz sözleşmeye dayanılması mümkün olmadığından, sözleşmenin yerine getirilmesi veya getirilmemesi sebebiyle doğan zararın tazmini istenemez.
Bu durumda açılan davada ifa imkânsızlığı sebebiyle sözleşmenin feshi yoluna gidileceğinden, arsa sahibi işin gecikmesi sebebiyle kazanç kaybı ve kâr mahrumiyeti isteyemez. Müteahhit de ancak sebepsiz zenginleşme esaslarına göre yaptığı imalatlar arsaya değer kazandırmış ise bu değer farkını isteyebilir.1
a-) Arsanın imar durumunun çıkarılması:
Arsanın sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasına uygun olması lazımdır. Bu nedenle anlaşmadan önce belediyeden imar durumu çıkarılıp buna göre sözleşme şartları kararlaştırılır. En iyisi inşaat projesi çizildikten ve arsa üzerinde kat irtifakı tesis edildikten sonra sözleşme yapmaktır.
Bu durumda herkesin bağımsız bölümü tapuda belli olduğundan, ilerde çıkması muhtemel paylaşımla ilgili ihtilaşar ortadan kalkmış olur.
Sözleşmede projedeki numaralandırmaya veya kat irtifakı kurulmuş ise vaziyet planına göre kaç numaralı bağımsız bölümün kime ait olacağı belirtilir. Paylaştırmanın yüzde oranına göre yapılması durumunda, ilerde bu konuda uyuşmazlık çıkması kaçınılmaz olacağından yüzde ne kadarının yükleniciye, ne kadarının arsa sahibine ait olacağı ile yetinilmeyip, taraflara düşen bağımsız bölümlerin başlangıçta belli edilmesi uygun olur.
b-) İnşaat ruhsatının alınması:
İnşaata başlayabilmek için inşaat projesi çizdirilip Belediyeye tasdik ettirilir. Sözleşmede aksi
kararlaştırılmamışsa bu görev arsa sahibine düşer. Ruhsat alınması müteahhide bırakılmışsa bu hususun sözleşmede belirtilmiş olması gerekir. Bu maksatla arsa sahibinin müteahhide vekâlet vermesi de gerekir. Sözleşmede ruhsat harç ve masraşarının hangi tarafa ait olduğu da
belirtilmiş olmalıdır
İnşaat süresi belediyeden inşaat ruhsatı alındıktan sonra işlemeye başlar. Bu nedenle sözleşmede ruhsat alınması için de belli bir süre gösterilmiş olmalıdır. Aksi takdirde yüklenici tarafından ruhsat alma işi sürüncemede bırakılıp, inşaat süresinin başlaması ertelenebilmektedir.
c-) Arsa üzerinde kat irtifakı kurulması:
İnşaat ruhsatının alınmasından sonra 634 sayılı Yasa hükümleri doğrultusunda tapuya müracaatla arsa üzerinde kat irtifakı kurulması mümkündür. Bu işlemin başlangıçta yapılması ile sözleşmeye göre belli aşamalarda müteahhide daire verilmesi mümkün olacağı gibi, müteahhidin ve arsa sahibinin kendilerine düşen bağımsız bölümleri tapulu olarak satmak gibi bir avantajları söz konusu olacaktır.
Kat irtifakı 634 Sayılı Yasa’da yapılan son değişikliğe göre hazırlanmış tasdikli inşaat projesinin bütün arsa sahiplerinin imzasını taşıyan bir dilekçe ve yönetim planı ile birlikte tapuya ibraz etmeleri sonucu tesis edilebilir.
Sözleşmede bu işin ne zaman ve kim tarafından yapılacağı, bununla ilgili harç ve masraşarın kime ait olacağı da belirtilmelidir. Yükleniciye bırakılmış ise, arsa sahip veya sahiplerinin bu konuda da vekâletname vermeleri gerekecektir. Sözleşmede belirtilmemiş ise, kat irtifakı kurulması ve bununla ilgili harç ve resimlerin karşılanması arsa sahibine ait olacaktır.
İnşaata başlanması için kat irtifakı tesis edilmesi zorunlu değildir. Bu işlem yapılmasa dahi alınan inşaat izni doğrultusunda inşaat yapılıp bitirilebilir. Bu durumda yukarıdaki belgelere oturma izin belgesi de eklenerek doğrudan kat mülkiyeti tesis edilir. Ancak bu durumda belli aşamalarda müteahhide bağımsız bölüm tapusu verilmesi mümkün olmaz.
Buna karşılık hisse tapusu verilebilir.
Kat irtifakı kurulmuş bulunan inşaatlarda inşaatın tamamlanıp oturma izni alınmasını müteakip, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine tapu idaresince kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. 634 Sayılı Yasa’da 5912 Sayılı Yasa ile yapılan son değişiklikle, belediyelerce oturma izni verilen kat irtifakı kurulmuş yapılarda, izin belgesinin bir sureti de ilgili tapu idaresine gönderilecek ve kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilecektir. Böylece 5912 Sayılı Yasanın yürürlüğe girmesinden sonra oturma izni verilen yapılarda, herhangi bir başvuru olmasa da kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilmiş olacaktır.
2 – ) Taraflara Ait Şartlar
A-) Hisseli arsalarda bütün hissedarların sözleşmeye katılmaları:
Arsa tek kişiye ait olabileceği gibi, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu da olabilir. MK. nun 692. maddesi gereğince paylı mülkiyette taşınmaz üzerinde bina inşa edilmesi ile ilgili tasarruflarda bütün paydaşların oybirliği ile karar vermesi gerekir. Elbirliği mülkiyetinde de bu kural aynen geçerlidir. Esasen bütün paydaşların başvurusu ve onayı olmadan belediyece inşaat ruhsatı verilmesi de mümkün değildir.
Ancak bütün paydaşların aynı sözleşmede yer alması şart değildir. Sonuçta hepsi ile anlaşma yapılması koşulu ile paydaşlarla ayrı ayrı sözleşmeler yapılabilir. Hatta bazı paydaşlara diğerlerinden daha az veya çok bağımsız bölüm verilmesi de mümkündür. Taraşar buna razı olduktan sonra bu şekilde yapılan sözleşmeler de geçerlidir.
Taşınmaz üzerinde intifa, irtifak hakkı gibi ayni hakları bulunan kişilerin de inşaat yapılmasına muvafakat etmeleri gerekir.
B-) Müteahhide ilişkin şartlar:
Arsa sahibi gibi müteahhit de bir veya birden fazla gerçek yahut tüzel kişi olabilir. Birden fazla müteahhitlerin aynı anlaşma üzerinden birlikte sözleşmeyi imzalamaları lazımdır.
Aralarında zorunlu dava arkadaşlığı vardır.
Müteahhidin şirket olması halinde, ana sözleşmesine göre sözleşmenin, şirket adına yetkili kılınan temsilcileri tarafından imzalanması gerekir.
Esasen sözleşmeyi yapan noterlikçe bu husus aranacaktır. Limited ve kooperatif şirketlerde sınırlı sorumluluk söz konusu olduğundan, sözleşme yaparken şirketin cinsi önemli olduğu gibi, sermayesi, ortak veya üyelerinin durumu, daha önce bu tür inşaatlar yapmış olup olmadığı gibi hususlar da önem taşır. Bu nedenle en fazla daire verene değil, sağlam müteahhide iş verilmelidir. İnşaat aşamasında müteahitten veya arsa sahibinden daire satın alanlar da aynı titizliği göstermelidirler. Kat irtifakı tapusu verilmiş olması yeterli değildir. İnşaatın yarım bırakılması durumunda alınan tapu imtiyaz sağlamaz. Satın alan kişi dairesindeki noksanlıkları tamamlamak zorunda kalabilir.
Bunun dışında müteahhidin inşaat mühendisi veya mimar olması gibi şartlar aranmamaktadır. Bu durumun büyük sakıncaları tatbikatta sıkça görülmektedir. Şöyle ki herhangi bir inşaatta birkaç ay çalışan bir kişi, bu işi ben de yaparım diyerek arsa bakmakta, hatta diğer müteahhitlerden fazla daire vererek işi almakta, daha sonra da kendisine düşen bağımsız bölümleri önceden satıp, bu kişileri de mağdur eder şekilde işi yarım bırakarak gidebilmektedir. Yahut inşaatı malzemeden kısarak çürük şekilde inşa edebilmektedirler.
KKİS yapacak müteahhitler yönünden bazı vasıfların aranması konusunda yasal düzenleme yapılması kanaatimizce zorunludur. Diş çekmek için yüksek tahsil diploması arayan Devlet, yüzlerce kişinin içinde barınacağı, dolayısıyla hayatını emanet ettiği, büyük maddi fedakârlıklar
pahasına sahip olduğu konutunun yapımcısında hiçbir ehliyet aramamaktadır. Bunun acı sonuçlarını kendiliğinden yıkılıveren apartmanlarda görmekteyiz. Olası bir deprem felâketinde ise ne büyük kayıplara yol açacağı izahtan varestedir.
II – ) KKİS’in Şekli
KKİS taşınmaz mülkiyetinin naklini gerektirdiğinden mutlaka resmi şekilde yapılması, yani noter huzurunda düzenleme şeklinde akdedilmesi gerekir. Bu şekilde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir. Bu durumda yapılan iş bedeli sebepsiz zenginleşme esaslarına göre geri istenebilir.2
Ülkemizde hukuki konularda gerekli bilgi düzeyi oluşmadığından adiyen yapılan sözleşmelere sıkça rastlanmaktadır. Hatta şifahi olarak anlaşıp inşaat yapıldığına bile tanık olunabilmektedir.
Bu gerçekler karşısında Yargıtay bazı koşullarla adiyen yapılan sözleşmeleri de geçerli saymaktadır. Yargıtay’ın bu konudaki görüşüne göre sözleşme adiyen yapılmış olsa dahi, şayet taraflar sözleşme şartlarına uyup, kendi üzerlerine düşen edimleri yerine getirerek eseri tamamlamış iseler, artık sözleşme hükümlerine uyulması gerekir. Bu aşamada onun geçersiz olduğunu savunmak objektif iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz ve hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.3
KKİS mülkiyetin naklini gerektirdiği için, sözleşmeden doğacak uyuşmazlıkların da görevli mahkeme önünde çözümlenmesi gerekir. Bu bakımdan uyuşmazlık halinde hakeme başvurulmasını öngören düzenlemeler kamu düzenine aykırı olup, geçersizdir.
III – ) KKİS’in İhtiva Edeceği Hususlar
Sözleşmede yer alması gereken esaslı unsurları şöylece sıralayabiliriz.
1-) İnşaatın özellikleri:
Sözleşmede yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği teferruatlı şekilde açıklanmalıdır. Bu konuda en iyisi teknik
bir bilirkişiye inşaatın ve kullanılacak malzemenin detaylı olarak hazırlattırılıp, sözleşme eki olarak kabul edilmesidir. Bu gibi teferruat ne kadar etraşı düzenlenirse ilerde yanlar arasında çıkacak uyuşmazlıklar da o nispette azalacaktır. Tatbikatta yapıldığı gibi inşaat birinci veya ikinci sınıf olacaktır tarzındaki belirlemeler yeterli değildir. Bilindiği gibi kamu ihalelerinde bayındırlık teknik şartnamesi sözleşmenin eki kabul edilmektedir. Özel kişiler arasında yapılan sözleşmelerde de böyle bir teknik şartnameye ihtiyaç vardır.
2-) İdari ve mali işlemler ve harcamaların yapılması:
İnşaat projesinin hangi tarafça hazırlanacağı, daha önce ruhsat alınmamışsa, inşaat ruhsatının kim tarafından alınacağı, inşaat süresince vergilerin kim tarafından ödeneceği, SGK primlerinin kime ait olacağı, iş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı gibi hususlar da sözleşmede yer almalıdır. Yukarıda izah edildiği gibi, sözleşmede kararlaştırılmamış ise ruhsat alma, kat irtifakı kurulması görevleri ve bununla ilgili masraşar, arsanın inşaat süresince emlak vergileri arsa sahibine ait olacaktır. Bu nedenle sözleşmede bu hususların detaylı olarak düzenlenmesinde yarar vardır.
İnşaatın bitimi sonrası alınacak oturma izni, elektrik, su, doğalgaz branşman ücretlerinin kim tarafından karşılanacağı da sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Teslimin bu ruhsatlar alındıktan sonra yapılacağı ve bunların alınması ile ilgili masraşarın yükleniciye ait olacağı gösterilmemiş
ise, oturma ruhsatı, elektrik, su, doğalgaz abonman ücretleri her daire sahibi tarafından karşılanır. Arsa sahibine düşen daireler yönünden yüklenici bunların alınmasından sorumlu tutulamaz.
Sözleşmede ruhsatın kim tarafından alınacağı konusunda açıklık yoksa Yargıtay bu durumda inşaat ruhsatını alma görevinin arsa sahibine ait olduğunu, ruhsat alınmadan inşaat süresinin işlemeye başlamayacağını belirtmektedir.4
Sözleşmede belirtilmemiş olmakla beraber, müteahhide verilen vekâletnamede inşaat ve oturma ruhsatlarının alınması ve benzeri işler için yetki verilmiş ise, bu işlerin müteahhit tarafından yapılacağı kararlaştırılmış sayılır. Yüksek mahkemenin görüşü bu yöndedir.
3-) İNŞAAT SÜRESİ:
A-) Sürenin başlama ve bitim tarihi:
İnşaata ne zaman başlanıp, hangi tarihte bitirileceği sözleşmede açık olarak belirtilmelidir.
Sözleşmeden önce inşaat ruhsatı alınmamış ise, ruhsat alınması belli zaman alabilir. Bu nedenle ruhsat arsa sahibince alınacaksa sürenin ruhsat alma tarihinden itibaren, müteahhit tarafından alınacaksa, bunun için uygun bir süre verilerek bu süre sonunda inşaat süresinin başlayacağı belirtilir. Örneğin “inşaat ruhsatı müteahhit tarafından alınacak, bununla ilgili her türlü harç ve masraşar müteahhitçe karşılanacak, müteahhidin istediği anda, bu iş için arsa sahiplerince kendisine vekâletname verilecek, ruhsat en geç altı ay içinde alınmış olacaktır.
Hukuki imkânsızlıklar sebebiyle alınamıyorsa, arsa sahipleri anında durumdan haberdar edilecektir. İnşaat süresi ruhsatın alındığı tarihten itibaren işlemeye başlar. İnşaat süresi 24 aydır,” şeklinde konulacak hüküm, süre konusunda belirsizliği önler.
Ruhsatın arsa sahibi tarafından alınması durumunda, bu husus müteahhide ihtaren bildirilmesi, ruhsat kendisine teslim edilmelidir.
Böylece sürenin başlaması yönünden mütemerrit duruma düşürülür.
B-) İnşaatın ne zaman bitmiş sayılacağı:
Yüklenicinin arsa sahibine düşen daireleri ne şekilde teslim edeceği sözleşmede açık olarak
belirtilmelidir. Kural olarak oturma ruhsatının alınması ile inşaat tamamlanmış sayılır. Örneğin arsa sahibine düşen daireler oturma izinleri alındıktan sonra teslim edilecektir şeklindeki bir kayıt, ilerde teslimin ne şekilde yapılacağı yolundaki belirsizlikleri önler. Bununla beraber sözleşmede başkaca koşullar da kararlaştırılabilir. Hatta kararlaştırılmasında yarar vardır. Elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon ruhsat ve abone kayıtlarının kim tarafından yapılacağı gibi hususlar sözleşmede yer almalıdır.
C-) Sürenin geçirilmesi halinde uygulanacak hükümler:
İnşaatın kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde ne gibi müeyyidelerin uygulanacağı da sözleşmede belirtilir. Örneğin “gecikme halinde, teslim tarihinden itibaren arsa sahibine düşen bağımsız bölümler için teslim tarihindeki rayiç kira karşılığı, müteahhit tarafından ihtara hacet
kalmaksızın ödenir. Gecikmenin altı aydan (veya bir yıl) fazla uzaması halinde arsa sahibinin tek taraşı olarak sözleşmeyi feshetme hakkı doğar.” Şeklindeki hüküm müteahhidin işin zamanında teslimi konusunda titiz davranmasını sağlar.
Sözleşmede bu yönde bir hüküm olmasa dahi, arsa sahibi bağımsız bölümlerin tesliminin gecikmesi durumunda dava yoluyla kira kaybını isteyebilir.
İnşaatın bitirilememesi, doğal afetler, arsa sahibinin edimlerini yerine getirmemesi, arsa ile ilgili hukuki engeller çıkması gibi sebeplere dayanmakta ise, müteahhit bu sebeplerin ortadan kaldırılması için gerekli olan zamanın süreye dahil edilmemesini isteyebilir. Ancak tacir sıfatını haiz olmakla, basiretli iş adamı gibi davranmak zorunda olduğundan, maddi durumunun bozulmasını veya ülkede ekonomik kriz baş göstermesini sürenin uzatılması için sebep gösteremez.